住建部再放楼市信号：落实降低首套住房首付比、“认房不用认贷”等政策

7月27日，据新华社消息，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，再次迎来了住建部释放的最新信号。多位业内专家纷纷表示，预计下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。

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住建部最新表态将会给市场带来哪些影响？

建筑业和房地产业关联众多上下游产业，对稳定经济大盘至关重要，建筑业和房地产业能否稳定对居民就业、收入也会产生较大影响。中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次住建部倪虹部长再一次强调“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用”，强调房地产行业的支柱地位不变，也就意味着下半年推动经济回升向好，稳地产政策仍有发力空间。

58安居客房产研究院院长张波分析认为，住建部的最新表态更为落地，尤其在政策的推进方向上面给出了具体的指引方向，本次重点在首套房的首付比例和利率层面，以及此前市场呼声较高对于“认房又认贷”的调整。

“结合此前政治局会议的表态来看，国内房地产市场供求关系发生了重大变化，决定了政策调整的必要性，与房地产相关的金融风险依然存在，需要进一步提升市场信心和预期。”张波补充道。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。他表示，具体落地的过程，应该是因城施策，即各地不会步调一致地、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，也不会一下子就把政策用到底。

住建部明确各地政策优化方向，未来将如何推进？

结合住建部的最新表态，预计部分城市政策将加快落地。对此，张波在接受采访时表示，目前从三四线城市来看，无论首套还是二套的首付比例大都已明显下调，这一政策信号对于此类城市的影响力度多体现在心态层面，而非实际操作层面。

张波提到，一二线热点城市的首套房认定标准则更为重要，即“认房不认贷”的落地执行，一旦落地推行则不少原来按二套执行的首付和利率标准，都有可能按首套执行，这对于楼市的影响则更为明显。所以对此类热点城市，核心问题并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能让真正被“误伤”的改善需求得到相匹配的政策支持。

本次会议还提到了降低首套住房首付比例和贷款利率。据陈文静介绍，目前多个一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降低至20%下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能（北京首套商贷利率为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点）。

在改善性住房换购税费减免方面来看。2022年9月，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。陈文静表示，此次倪虹部长强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

“认房不用认贷”政策再次成为“焦点”

此次最值得关注的就是‘认房不用认贷’政策。“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。

“认房又认贷”政策明显提升了换房群体的首付门槛，据贝壳研究院测算，以北京为例，一套650万的改善标的（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例为40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万。目前，从已取消认房认贷城市的实际效果看，2022年3月1日郑州新政公布后，3月当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。

中指研究院指出，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市，倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。值得关注的是，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。

目前，各地根据自身房地产市场实际运行的不同，购房信贷政策的严格程度不同，各地对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。

（图源：贝壳研究院，央广网发）

此外，陈文静还提到，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存；继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。

整体来看，7月24日中央政治局会议后，住建部率先释放积极信号，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪，预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。

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